|
§ 36 RozpWycena - WYCENA GRUNTÓW POD DROGI
Wojtek Nurek - Czw Lip 09, 2009 3:09 pm W lipcu 2009 r. Minister Infrastruktury przedstawił projekt rozporządzenia Rady Ministrów zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Duże emocje i wiele bałaganu narobiły pierwsze dwa ustępy § 36 tego rozporządzenia, które brzmią: § 36. 1. Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. 2. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %; 2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %. Głównym efektem działania tego paragrafu jest niedoszacowanie nieruchomości usytuowanych na terenach zurbanizowanych. Oszczędność, którą chciano poczynić na właściciela nieruchomości przeniosła się na wlokące się i kosztowne procesy mające na celu siłowe wydzieranie z Państwa obiecanego w art. 21 Konstytucji słusznego odszkodowania. (Art. 21. 2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.) Dawkę nowych, mocnych wrażeń postarano się zapewnić za pomocą przepisów w ich nowym brzmieniu: § 36. 1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194, z późn. zm.) określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. 2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. 3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się zgodnie z ust. 1 - 2 oraz powiększa się o kwotę ustalony według wzoru: Wp = P x Wb x Wa gdzie: Wp - kwota, o którą powiększa się wartość. W przypadku gdy kwota Wp jest większa niż różnica między wartością iloczynu P x Wb, a wartością nieruchomości określona zgodnie z ust. 1 lub 2, jako kwotę Wp przyjmuje się tą różnicę; P - powierzchnia gruntów objętych decyzją; Wb - wartość 1m kw. gruntów przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele budowlane, położonych w bliskim sąsiedztwie gruntów stanowiących przedmiot wyceny, określona na podstawie analizy rynku lokalnego: Wa - współczynnik uwzględniający alternatywny sposób użytkowania, o którym mowa w art. 134 ust. 4 ustawy, ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego w wysokości od 0,10 do 0,30 na podstawie badania rynku nieruchomości, biorąc pod uwagę w szczególności różnice występujące między cenami gruntów przeznaczonych na cele budowlane a cenami gruntów o przeznaczeniu zgodnym z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej, przy czym im większe różnice między cenami tych gruntów, tym wyższy współczynnik Wa. Art. 154 UOGN 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Pierwsze co się rzuca w oczy to zamęt i bałagan. Stopniowo, z czasem wprowadzone zakrętasy i zawijasy prawne obrócą się przeciwko Państwu czyli samym obywatelom. Niemrawy proces realizacji pilnie potrzebnych dróg publicznych będzie miał się coraz lepiej i niemrawiej. Prosta zasada racjonalnego obliczania słusznego odszkodowania została zamydlona i zmętniona. W gronie zainteresowanych warto rozłożyć tę propozycje Ministra na cząstki zanim poczyni ona większe szkody w terenie. Roman Szwarc - Pią Lip 17, 2009 6:07 pm Wojtku zob par 36.4 i komentarz do 36.4 (str 13) to chyba załatwia sprawę logicznie i skutecznie Wojtek Nurek - Pon Lip 20, 2009 5:46 pm A więc czytam: § 36 ust. 4 W przypadku, gdy na realizacje inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość lub jej część, która w dacie wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycje drogowa, wartość rynkowa określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wsród gruntów przyległych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. i czytam w tych dojaśnieniach do mętnie sformułowanych przepisów (uważam, że ust. 1 - 3 sformułowane są niejasno): W związku z nowelizacja ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dokonana z dniem 16 grudnia 2006 r., sukcesywnie zmniejsza się liczba tego rodzaju transakcji rynkowych. Spowodowane jest to przyjętą w ww. ustawie konstrukcja prawna wywłaszczenia z mocy prawa (bez możliwości cywilnoprawnego wykupu nieruchomości pod drogi publiczne). § 36 ust. 1 W celu dostosowania zasad wyceny do zmienionej sytuacji prawnej, w noweli zaproponowano, aby przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ww. ustawy, rzeczoznawca majątkowy określał jej wartość przyjmując jej stan z dnia wydania decyzji (czyli według aktualnego sposobu użytkowania, tj. sposobu występującego przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej). MÓJ KOMENTARZ: W czasie istnienia możliwości cywilnoprawnego wykupu nieruchomości pod drogi publiczne transakcje również nie miały znamion transakcji rynkowych. Odnotowywane ceny transakcyjne stanowiły w praktyce kwoty odszkodowań a nie cen rynkowych. Prócz tego charakter transakcji sprawiał, że na ich podstawie nie można było oszacować wartości rynkowej zdefiniowanej w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. w wyjaśnieniu do projektu rozporządzenia napisano: § 36 ust. 1 W celu dostosowania zasad wyceny do zmienionej sytuacji prawnej, w noweli zaproponowano, aby przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ww. ustawy, rzeczoznawca majątkowy określał jej wartość przyjmując jej stan z dnia wydania decyzji (czyli według aktualnego sposobu użytkowania, tj. sposobu występującego przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej). To chwalebne, że po latach problemów ustawodawca doszedł do tego oczywistego przemyślenia. Szkoda, że § 36 ust. 1 nie podaje tej zasady wprost lecz z domieszką zagmatwania. Każda nieoczywistość i niejasność wywołuje w praktyce niepotrzebne komplikacje na skalę masową. i dalej dojaśnienie snuje się następująco: Stanowi to wypełnienie zasady określonej w art. 134 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, która stanowi, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania uwzględnia się aktualny sposób użytkowania nieruchomości, chyba że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia tej nieruchomości powoduje wzrost jej wartości. Konsekwentnie przyjęto, że przy wycenie nieruchomości przyjmuje się dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości, obowiązujące w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, stosując odpowiednio art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten wskazuje, iż w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku gdy brak jest studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zakrętasy tego przepisu wynikają w moim mniemaniu stąd, że odszkodowanie utożsamiane jest błędnie z wartością nieruchomości. Wartość nieruchomości winna stanowić element składowy odszkodowania lecz nie równać się odszkodowaniu. Nie jest bowiem możliwie odtworzenie wywłaszczonego majątku na podstawie wartości będącej najbardziej prawdopodobną ceną (art. 151 ust. 1 ugon). W praktyce wysokość wartość rynkowa nieruchomości jest "dociągana" do wysokości słusznego odszkodowania. Takie działanie to hipokryzja w czystej postaci zawarta w przepisach prawa co wpływa istotnie na jakość tego prawa. Zadanie wyceniającego powinno być maksymalnie uproszczone. Powinien on określać wartość nieruchomości dla przeznaczenia obowiązującego w dacie wydania decyzji. I koniec. Kropka. i dalej: § 36 ust. 2 Sytuacja na lokalnym i regionalnym rynku nieruchomości, w tym przede wszystkim brak lub niewystarczająca liczba transakcji rynkowych może jednak spowodować, że zastosowanie przedstawionego sposobu wyceny nie będzie możliwe. W tym przypadku, zgodnie z treścią ust. 2, wartość nieruchomości określa się w podejściu kosztowym. Zgodnie z zasadami podejścia kosztowego (art. 153 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 21 rozporządzenia), wartość nieruchomości bądź jej części zostanie zatem określona jako suma wartości gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wycenianej (albo jej części) oraz wartości części składowych tego gruntu. Podejście kosztowe powinno być stosowane w ostateczności, gdy sytuacja rynkowa, cechy wycenianej nieruchomości albo części nieruchomości objętej decyzja nie pozwalają na zastosowanie w wycenie reguł określonych w ust. 1. Tutaj ustawodawca niepotrzebnie wkracza w warsztat wyceny. Traktuje wyceniającego z ojcowską troską na potrzeby bardziej skomplikowanych okoliczności. Po pierwsze należy zwrócić uwagę, że sytuacja taka może w rzeczoznawczej praktyce występować często. Rzeczoznawcy sami winni dochodzić w takich sytuacjach do racjonalnych przemyśleń. Za niefortunne uznać należy siłowe wnikanie w warsztat. Manierą jest traktowanie wartości oszacowanej na podstawie podejścia kosztowego jako nierynkowych. W Międzynarodowych Standardach Wyceny (2005) można przeczytać następujące zdanie: Wyceny rynkowe wykonywane są przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia kapitalizacji dochodu i podejścia kosztowego. Dane i kryteria używane w każdym z tych podejść muszą pochodzić z rynku. |