---

Tomasz Kotrasiński - Sob Paź 31, 2009 1:40 am
Addytywna alokacja składników nieruchomości

Dzisiaj zajmiemy się bardzo klasycznym i zarazem spektakularnym przykładem możliwości zastosowania metod regresyjnych w wycenie nieruchomości, opartym na autentycznej sytuacji, która przytrafić się może, i przytrafia, rzeczoznawcom majątkowym w ich praktyce.
Rzecz dotyczy możliwości ‼wyekstrahowania” poszczególnych składników nieruchomości w sytuacji, gdy znamy tylko cenę łączną za nieruchomość, bez podziału tej ceny na poszczególne te składniki.
Oto konkretny przykład.
Na początku 2005 r. zaistniała potrzeba wyceny kilku lokali mieszkalnych zlokalizowanych na zamkniętym podmiejskim osiedlu w Warszawie.
Osiedle składało się z kilku niewysokich, dwupiętrowych budynków mieszkalnych o jednolitej architekturze.

Układ funkcjonalny lokali w tych budynkach był bardzo charakterystyczny:
- wszystkie lokale usytuowane na parterze posiadały przylegające do nich ogródki o różnej powierzchni (co wynikało z geometrii działki) na zasadach wyłączności użytkowania;
- wszystkie lokale na drugim piętrze posiadały dodatkowe strychy o funkcji mieszkalnej zlokalizowane w poddaszu;
- lokale na pierwszym piętrze nie posiadały ani ogródków ani strychów;
- niektóre lokale miały wykupione jako przynależności miejsca parkingowe a niektóre nie.

Lokale sprzedawane były w inwestycji w stanie wykończeniowym. Lokale do wyceny także znajdowały się w stanie wykończeniowym.

Sytuacja rzeczoznawcy majątkowego, któremu przyszło dokonać analizy tego specyficznego rynku jest trudna. Żadne ‼klasyczne” cechy stosowane do wyceny lokali mieszkalnych typu ‼lokalizacja”, ‼otoczenie”, ‼stan techniczny” itp. nie różnicują lokali na tym specyficznym, zamkniętym rynku.
Jedynymi cechami różnicującymi te lokale są powierzchnia mieszkalna, występowanie i powierzchnia ogródka, występowanie i powierzchnia strychu i występowanie i liczba miejsc parkingowych.

Ale jak dokonać określenia wpływu poszczególnych składników w wartość mieszkania jako całości?
Podejścia do zagadnienia mogą być różne.
Dla ogródka można próbować oszacować wartość gruntu i uwzględnić ją w wycenie, ale to postępowanie wielce ryzykowne, zważywszy, że grunt w postaci ogródka przylegającego do lokalu mieszkalnego zapewne będzie wartościowany przez nabywców inaczej niż grunt budowlany a transakcji samymi ogródkami nie ma.
Co do strychu można próbować uchwycić jakąś relację pomiędzy ‼cennościąâ€ strychu i cennością ‼czystej” powierzchni mieszkalnej i wliczyć go z odpowiednim współczynnikiem do powierzchni lokalu jako całości. To jest postępowanie sensowne, pod warunkiem, że posiadamy wiarygodne dane dotyczące sprzedaży strychów i lokali na rynkach podobnych i potrafimy przeprowadzić analizę, która doprowadzi nas do sensownych wniosków, dających się zastosować w naszym przypadku.
Co do miejsc parkingowych, to można oprzeć się na transakcjach samymi tymi miejscami, które dość często są przedmiotem sprzedaży z określeniem oddzielnej ceny samodzielnie lub w pakiecie z lokalem mieszkalnym.

Zauważmy, że wszystkie powyższe próby łączy jedna wspólna myśl: jeżeli zachodzi potrzeba określenia wkładu wartości pewnego składnika w całość, staramy się znaleźć dane dotyczące obrotu tym składnikiem w postaci samodzielnej, czy to dotyczy samego lokalu mieszkalnego, czy gruntu, czy ogródka, czy strychu czy miejsca parkingowego.
To jest procedura w zasadzie słuszna, pod warunkiem, że potrafimy uchwycić ‼interakcje” pomiędzy danym składnikiem w ramach całości. A przede wszystkim sam ten składnik musi występować w oddzielnym obrocie, co bardzo często nie jest w ogóle spełnione albo obrót taki nie jest wystarczający dla wyciągnięcia wiarygodnych wniosków.
Typowym przykładem, w którym bardzo trudno jest zastosować taką procedurę jest szacowanie wartości gruntu w ciasno zabudowanych centrach miast dla celów aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste, a już zwłaszcza tam, gdzie masowo występuje użytkowanie wieczyste. Nieruchomości często dla całych dzielnic muszą być w takiej sytuacji wyceniane na podstawie nielicznych, często bardzo przypadkowych, mało reprezentatywnych i mało wiarygodnych transakcji okrwakami, pojedynczymi gruntami plombowymi itp. Sprawą tą pozwolę sobie zająć się w jednym z następnych tekstów, przy prezentacji metody alokacji, która wg mnie powinna być w takich przypadkach podstawowym narzędziem.

Wróćmy jednak do kwestii naszych mieszkań.
Ogólny wniosek z możliwości zastosowania metod regresyjnych w takiej jak rozważana przez nas sytuacja jest taki: dla możliwości rozdzielenia i określenia wkładu poszczególnych składników nieruchomości wcale nie są potrzebne transakcje obrotu poszczególnymi składnikami jako odrębnymi, samodzielnymi przedmiotami. W zupełności wystarczą do określenia tego wkładu transakcje, w których cena określona jest łącznie i znane są parametry udziału każdej poszczególnej części – w naszym przypadku powierzchnia mieszkalna, powierzchnia ogródka, powierzchnia strychu i liczba miejsc parkingowych. Sama zmienność tych składników w ramach ich powiązania z idącą w ślad za tym zmianą ceny jest wystarczająca do określenia ich wpływu.
Nie ma w tym niczego dziwnego. Przecież zupełnie normalną praktyką w naszym szacowaniu jest to, że określamy kwotowy wkład cechy ‼lokalizacja” albo ‼stan techniczny” w wartość nieruchomości, mimo, że ani ‼lokalizacja” ani ‼stan techniczny” nie występują jako oddzielne przedmioty obrotu, tylko jako cechy nieruchomości. Dokładnie tak samo należy określić kwotowy wpływ rozpatrywanych przez nas cech ‼powierzchnia mieszkalna”, ‼powierzchnia ogródka”, ‼powierzchnia strychu” i ‼liczba miejsc parkingowych”.
W efekcie przyjęty zostanie model liniowy addytywny kształtowania się ceny całkowitej mieszkania w postaci:

Cena całkowita = a1 zł*pow. mieszkalna + a2 zł*pow. ogródka + a3 zł*pow. strychu + a4 zł*liczba m.p.
gdzie: a1-a4 parametry ceny jednostkowej dla poszczególnych składników lokalu.

Zauważmy, że właściwym modelem kształtowania się wartości jest tu model określający cenę całkowitą lokalu a nie jego cenę jednostkową.
W wypadku próby określenia ceny jednostkowej wszystkie inne powierzchnie były by ‼narzutami” na cenę jednostkową, którą w ogóle trudno byłoby nam zdefiniować (na 1 m2 pow. mieszkalnej?, na 1 m2 pow. całkowitej ze strychem? a może z ogródkiem?), oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie aby zobaczyć jak się będzie zachowywać tak skonstruowany model wyceny.
Choć sprawa jest tu jasna – model kształtowania się ceny jednostkowej jest w tym przypadku zupełnie nieadekwatny, to sprawdzenie tego może być pożyteczne.

W związku z tym, przystąpiono do estymacji parametrów modelu kształtowania się wartości lokalu z uwzględnieniem jako jego cech powierzchni mieszkalnej, powierzchni ogródka, powierzchni strychu i liczby miejsc parkingowych.

Na przestrzeni roku 2004 zidentyfikowano 38 transakcji lokalami, z ogródkiem i bez ogródka, ze strychem i bez strychu oraz z miejscami parkingowymi i bez nich.

Najpierw należy się zająć kwestią trendu czasowego, bo nasz przyjęty model addytywny nie przewiduje czynnika czasowego, ewentualnie występujący trend czasowy należy więc wyeliminować przed analizą.
Analizując ceny całkowite w okresie roku dało się zauważyć pewien dodatni trend cenowy , o wymiarze (obliczenie trendu w modelu multiplikatywnym exponencjalnym) ok. -2,9%/miesiąc (= ok. -29,7%/rok), istotny dla p-value 0,025, co można zaobserwować na poniższym obrazku:

mieszkania_alokacja_1.gif

---

Zbigniew Szwaja - Czw Gru 10, 2009 11:23 pm
Bardzo to wszystko ciekawe.
Mógłbyś Tomku w wolnej chwili rozwinąć temat, w kwestii podziału wartości na grunt i zabudowę ?

Zbyszek