|
cechy ilościowe
Jan Łopato - Wto Lip 07, 2009 9:09 pm Czy, a jeśli tak, to w jaki sposób przy pomocy arkusza przeprowadzić analizę cech jakościowych, np. lokalizacja (dzielnice, rejony urbanistyczne, gminy, powiaty itp.), przeznaczenie w planie (mieszkaniowa jednorodzinna, mieszkaniowa wielorodzinna, usługowa itp.) Jan Łopato Tomasz Kotrasiński - Wto Lip 07, 2009 10:38 pm Sprawa jest trudna ale nie beznadziejna . Arkusz rex_wycena nie ma specjalnego modułu do analizy cech jakościowych w wycenie nieruchomości, jak np. moduł ANCOVA w XLStat (www.xlstat.com). Nie oznacza to, że nie możemy analizować cech jakościowych, należy jednak pamiętać, że arkusz rex_wycena ma ograniczenie do 10 zmiennych, co przy większej liczbie stanów cech jakościowych może być niewystarczające. Jak więc to zrobić? W przypadku, gdy dan cecha jakościowa ma dwa stany np. użytkowanie wieczyste/własność albo jest to cecha binarna np. "jest winda"/"nie ma windy" sprawa jest prosta wystarczy oznaczyć stany cech 0/1 i traktować je jak ilościowe. W przypadku gdy dana cecha ma więcej stanów niż dwa sprawa się komplikuje. Co należy w tym przypadku zrobić? Trzeba każdy stan cechy jakościowej potraktować jako osobną zmienną, podlegającą osobnej analizie. Jeżeli mamy np. cechę jakościową o 4 stanach to otrzymujemy 4 zmienne, z których każda będzie miała wartość "1" gdy przypadek ma stan zgodny z tą cechą i wartość "0", gdy jest niezgodny z tą cechą. Później możemy z powrotem za pomocą procedury unitaryzacji uzyskać jedną cechę o charakterze ilościowym, obrazującą liczbowo wartość cechy dla każdego jej stanu (zazwyczaj uzyskujemy wartości nieliniowe). Jutro znajdę odpowiedni przykład i przeprowadzę jego analizę. Tomasz Kotrasiński - Śro Lip 08, 2009 9:59 am Przechodzimy do przykładu, który obiecałem wczoraj. Posiadamy zestaw 30 danych o gruntach niezabudowanych na pewnym rynku, który znajduje się w załączniku do tego postu. Posiadamy informacje o następujących cechach nieruchomości, które stanowią bazę analizy: data, powierzchnia, możliwości inwestycyjne, otoczenie, typ prawa (uw 1, własność 0). data, powierzchnia i typ prawa są cechami jasnymi - data i powierzchnia cechami ilościowymi, typ prawa cechą jakościową (binarną). Możliwości inwestycyjne i otoczenie są cechami ilościowymi, których stany zostały przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego i określone w skali przedziałowej (odpowiednio 1-2-3-4-5 i 1-2-3). Co do lokalizacji to rzeczoznawca nie ma jasnej miary co do tego jak ma potraktować tę cechę. Wie natomiast, że na obszarze analizowanym daje się wyróżnić trzy podobszary o nazwach odpowiednio: Abowo, Beowo i Ceowo. Rzeczoznawcy wydaje się, na podstawie średnich cen (odpowiednio 281,21 zł/m2, 375,11 zł/m2 i 345,98 zł/m2) najlepsze jest Ceowo, najgorszą lokalizacją jest Abowo, a Beowo ma lokalizację pośrednią ale nie ma co do tego pewności. Test F dla 3 średnich pokazuje, że różnice pomiędzy średnimi są istotne na poziomie ufności 95%, czyli, że różnice te nie sa pozorne i warte wyjaśnienia. Nie wie jednak, jaką charakterystykę ma ta cecha lokalizacji może 1-2-3 a może 1-3-8? Aby móc to przeanalizować rzeczoznawca postanowił niczego nie zakładać co do tego, która z lokalizacji jest lepsza a która gorsza i postanowił to zbadać. Aby móc zbadać taką cechę jak lokalizacja wyrażona przez nazwę obszaru (ulicy, osiedla, obrębu czy określenia po tej/tamtej stronie drogi), czyli zmienną nominalną (nazwową), tzn. zmienną jakościową, należy przekształcić zmienną "lokalizacja" ze stanami cechy określonymi nominalnie w zbiór zmiennych cech o charakterystyce binarnej (tj. 0/1). Zbiór ten będzie obejmował taką liczbę zmiennych (cech) ile stanów cech mieści się w zmiennej jakościowej. W naszym przypadku mamy stany cechy Abowo-Beowo-Ceowo, czyli uzyskamy 3 zmienne zero-jedynkowe, oznaczające odpowiednio 1 - leży w Abowie/Beowie/Ceowie, 0 - nie leży w Abowie/Beowie/Ceowie. W efekcie uzyskamy tabelę danych z nowymi zmiennymi zerojedynkowymi Abowo/Beowo/Ceowo, jak poniżej: abowo_dane_zerojedynkowe.gif Tomasz Murawski - Czw Lip 09, 2009 11:39 am ... czy należy rozumieć, że bez proceu unitaryzacji otrzymamy taki sam wynik szacowania, dla analizowanego przykłady czyli trzech lokalizacji? ....Uzyskana formuła wartości nieruchomości wygląda następująco: Y [zl/m2] = -2507,23 + 0,07 x Data + 0,0037 x Powierzchnia + 23,32 x Możliw. inw. + 12,65 x Otoczenie -24,13 x Prawo -107,99 x Abowo + 0 x Beowo -73,08 x Ceowo ....W analizie mamy trzy zmienne Abowo, Beowo i Ceowo. .....Na pewno, zwłaszcza w sytuacji, gdy mamy więcej stanów wolelibyśmy aby posiadać jedną zmienną "Lokalizacja" w której dla odpowiednich nazwanych stanów mielibyśmy odpowiednie wartości liczbowe. Efekt ten uzyskać można w wyniku procedury zwanej unitaryzacją, która zbiór dowolnych wartości sprowadza do przedziału domkniętego <0;1>. ..W stosunku do ceny transakcyjnej wynoszącej 256,51 zł/m2 uzyskaliśmy wynik 267,20 zł, czyli różnica stanowi 4,1%. Tomasz Kotrasiński - Czw Lip 09, 2009 1:00 pm ... czy należy rozumieć, że bez procesu unitaryzacji otrzymamy taki sam wynik szacowania, dla analizowanego przykłady czyli trzech lokalizacji? Najlepiej się o tym przekonać wykonując odpowiednio wyceny tej samej nieruchomości dla istnienia trzech zmiennych Abowo, Beowo i Ceowo oraz ze zmienną syntetyczną "Lokalizacja", pracując na danych z załączonego pliku z danymi. Po przeprowadzeniu analizy z 3 zmiennymi zero-jedynkowymi i jedną zmienną syntetyczną "Lokalizacja" z trzema stanami 0-0,323-1, uzyskujemy dokładnie takie same wyniki oszacowania: przy trzech zmiennych zero-jedynkowych Abowo/Beowo/Ceowo: wycena_abowo_3_zmienne_zero-jedynkowe.gif Dariusz Kurzawa - Wto Sie 11, 2009 9:49 am Korzystając z przykałdu podanego przez Tomasza postanowiłem dokonać oceny cechy jakościowej, jaką jest lokalizacja na podstawie trzech gdańskich osiedli: Piecki Migowo, Suchanino, Chełm. Analizie poddałem transakcje swplm z okresu jednego roku wstecz od daty wyceny (łącznie 107 transakcji). Uznałem, że cechy: powierzchnia i data w wystrczającym stopniu (86%) wyjaśniają zmnienność cen na tym rynku. Postępując jak w przykładzie (0 lub 1) uzyskałem formułę, która wskazała, że najlepszą lokalizacją jest Chełm, gorszą Suchanino, najgorszą Piecki Migowo. Po zunitaryzowaniu tych danych (stworzeniu syntetycznej zmiennej "lokaliazja" uzyskalem: Piecki Migowo - 0,00 Suchanino - 0,25 Chełm - 1,00 Po prztransponowaniu na ocenę jak w szkole: Piecki Migowo - 1 Suchanino - 2 Chełm - 5 Waga cechy lokalizacja była niewielka (nie pamietam jaka). Biorąc powyższe oraz znajomość lokalnego rynku pod uwagę wydaje mi się to sensowne. Proszę o ocenę mojej analizy w szczególności przez osoby z Trójmiasta. Darek Kurzawa |