|
Mieszkania na Targówku i dwa podejścia do wyceny
Leszek Flis - Pon Lis 02, 2009 11:33 am Witam, analizuję rynek nowych i kilkuletnich mieszkań w okolicy Ratusza (Dzielnica Targówek w Warszawie, budynki 7-14 kondygnacji). Użyłem arkusza rex_wycena_v_1.0.3. Wstawiłem dane zawarte w AN wzbogacone jedynie liczbą kondygnacji w budynku, w którym znajduje się lokal. Okazało się, że na przestrzeni od października 2008 do lipca 2009 upływ czasu nie był istotny. Przy badaniu cen transakcyjnych jako istotne wskazane zostały powierzchnia mieszkania, kondygnacja (destymulanta), liczba izb i obecność lub brak garażu. Udało się uzyskać wysokie wskaźniki R i R2(95%) oraz niskie MAPE (4,4%). Liczba izb mocno koreluje z powierzchnią mieszkań, co jest wynikiem spodziewanym - ale czy w związku z tym, nie należałoby jej pominąć i szukać innych cech? Cecha "meble" została dodana w związku ze sprzedażą jednego mieszkania z umeblowaniem, cecha "balkon lub komórka" jest wyskalowana: 0 - brak balkonu i komórki (lub informacji o tym w AN), 1 - obecność balkonu lub komórki, 2 - obecność balkonu i komórki. Czy można przyjąć, że osiągnięte wyniki "wyjaśnienia rynku" są na tyle dobre, by w oparciu tylko o te dane przeprowadzić wycenę, którą wraz z analizą zamieszczam w załączniku? Pytanie w zasadzie brzmi: "Jakie wielkości poszczególnych parametrów modelu pozwalają nam "spać spokojnie" mimo, że zdajemy sobie sprawę z pominięcia wielu innych cech (stan techniczny lokali - można tylko zakładać, że zbliżony bo powstały w przeciągu kilku lat, standard wykończenia - może być różny, ale może nie drastycznie:-), kwestie położenia pomieszczeń w stosunku do stron świata (nasłonecznienie)". pozdrawiam Leszek Flis Tomasz Kotrasiński - Wto Lis 03, 2009 11:38 pm W zasadzie można by powiedzieć, że wszystko jest w porządku. Współczynnik determinacji obrazujący stopień wyjaśnienia zmienności cen na rynku R2 96% - bardzo wysoki, średni błąd procentowy MAPE 4,4% - bardzo niski, RMSE - dokładność kwotowa szacowania - 24 tys. zł - też bardzo wysoka. Czy nie dałoby się jednak do czegoś przyczepić, czegoś ulepszyć? Pewnie tak, ale dziś pobawimy się trochę w adwokata diabła - zastanowimy się czy może w ogóle statystyka i jakiekolwiek zaawansowane metody danych są tu potrzebne. Zobaczmy na początek jak są ze sobą skorelowane poszczególne cechy, czy nie występuje w nich silne zjawisko współliniowości i jak silnie są one skorelowane z ceną? Patrzymy na macierz korelacji: targówek_lokale_korelacje.gif Leszek Flis - Śro Lis 04, 2009 8:55 am Tomku, dziękuję za przeprowadzoną analizę - znów jestem bogatszy o sporą porcję wiedzy. Stan naszego zawodu zmienia się powoli. Zmiany są jednak nieuchronne. Dzięki statystyce jesteśmy wstanie wykazać istotność lub nieistotność różnych cech nieruchomości. Jak napisałeś wymaga to pracy, wiele pracy , ale efekt jest tego wart = cena spokoju. Wczoraj na warsztatach dla przyszłych adeptów zawodu przedstawiłem jaki wpływ na końcowy wynik w obecnie stosowanej metodzie korygowania ceny średniej ma zawartość próbki reprezentatywnej pomiędzy minimum i maksimum. Oczywiście wpływ jest żaden. Dopiero zmiana minimum lub maksimum ma wpływ na zmianę szacowanej wartości. Spytałem czy w przyszłości chcą przekonywać swoich klientów, że wycena oparta o dwie transakcje (minimum i maksimum) jest wiarygodna i możliwa do zaakceptowania. Znalazło się kilka osób dla których ta informacja była czymś nieznanym. Jednak dla większości była to sprawa oczywista - problem tylko w tym, że projekty operatów które sporządzają i bronią przed komisją egzaminacyjną są "klepane" zgodnie ze standardami PFSRM. Czyli trend czasowy w oparciu o transakcje różniące się tylko upływem czasu (inne cechy identyczne, ja takich nieruchomości nie spotkałem - swoją drogą na terenie Warszawy w roku 2007 zdarzyło się kilka transakcji tymi samymi nieruchomościami w odstępie kwartału, gdzie ceny różniły się o 300% - zebrać kilka takich i można "udowodnić", że mieliśmy do czynienia ze wzrostem cen na poziomie 1200% w ciągu roku), wagi cech w oparciu o transakcje różniące się tylko badaną cechą. Tak więc problem leży w sposobie przygotowania do zawodu - patrząc na to z perspektywy czasu mam wrażenie, że zostałem przygotowany do wykonywania tego zawodu na poziomie nie uwzględniającym zdobyczy naukowych chyba nawet XIX wieku:-) - teraz staram się to nadrobić. pozdrawiam Leszek Flis Tomasz Kotrasiński - Śro Lis 04, 2009 1:20 pm No cóż, tak to działa. O kwestiach tego, co i jak się uczy adeptów do zawodu rzeczoznawcy majątkowego w kwestii trendu czasowego pisałem już przy okazji (http://forum.realexperts.pl/viewtopic.php?f=9&t=56&sid=b571a02b71c9aeba8f4576e06b9bc024&sid=b571a02b71c9aeba8f4576e06b9bc024#p112). Ale sprawa dotyczy nie tylko adeptów do zawodu ale i rzeczoznawców majątkowych. Oto fragmencik jednego z moich ulubionych wydawnictw profesjonalnych z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego i wyceny nieruchomości pt. Orzecznictwo Komisji Odpowiedzialności Zawodowej sekcji dla rzeczoznawców majątkowych, Warszawa, sierpień 2007: koz_wziął_średnią.gif Leszek Flis - Śro Lis 04, 2009 8:51 pm Cóż Tomku, miałem tylko dane z AN i liczbę kondygnacji w budynkach, pojechałem w teren obejrzeć obiekty z lokalami porównawczymi. Okazało się, że adres Malborska 15 należy odrzucić z próbki, bo budynek jest zdecydowanie bardziej kameralny niż pozostałe. Patrząc na jego cenę jednostkową miałem mieszane uczucia, a oględziny te wątpliwości rozwiały. Z tymi kondygnacjami też jest problem bo np. budynek Malborska 3 jest kaskadowy i nie mam 100% pewności, czy np. 10 nie była w tym miejscu ostatnią. Zrobiłem pewną protezę - podzieliłem kondygnację na której znajduje się lokal przez liczbę kondygnacji w budynku. Wynik częściowo odpowiada (tak sobie myślę), na pytanie czy nabywcy preferowali niższe czy też wyższe położenia w budynku - nie wskazując konkretnej kondygnacji. Oczywiście zawiera błąd w postaci niepewności liczby kondygnacji dla Malborskiej 3 (oraz fakt, że przy Kondratowicza 18 część budynku ma tylko 7 kondygnacji). Poza tym jak pisałeś ceny w odniesieniu do kondygnacji układały się nieliniowo. I cóż - R2 przekroczyło 97%, a MAPE spadł poniżej 4% reszta w załączniku pozdrawiam Leszek Flis Tomasz Kotrasiński - Śro Lis 04, 2009 9:54 pm Niezłe, niezłe, nie najgorsze! Dzięki temu możemy się zorientować, ile powinna kosztować taka wycena. Pojechałeś z Łomianek na Bródno, obejrzałeś cały kwartał ulic i wróciłeś. Lekko licząc 3 godziny. Pomyślałeś, zmieniłeś dane, poprawiłeś model. Minimum 1 godzina. Razem 4 godziny. Stawka godzinowa biegłych to chyba jakieś 35 zł/godzinę. Rezultat 4 godzin pracy: - wzrost R2 o 2%, - spadek MAPE o 0,7%. Czyli masz razem 4*35 zł/2,7% = 378 zł/%. Masz R2 97%, czyli za R2: 97%*378 zł/% = 36.666 zł, Masz MAPE 3,7%, czyli za MAPE: (100%-3,7%)*378 zł/% = 96,3%*378 zł/% = 36.401 zł Razem: 36.666 zł + 36.401 = 73.067 zł. Wniosek: powinieneś za swoją robotę, jeżeli oczekujesz od niej takiej efektywności jak od tych 4 godzin, wziąć 73 tys. zł. Czy to jest wniosek paradoksalny albo wręcz absurdalny? Nie, to nie jest wniosek absurdalny. Wniosek ten prowadzi as do innej konkluzji, takiej, że powinniśmy budować porządne modele, w które włożymy odpowiednio dużo czasu, sił i środków, i które powinny nam w efekcie przynosić takie zyski, jako progowe. To znaczy warto jest robić porządne badania, porządne dane i porządne modele dla przedsięwzięć o takiej skali. Przedsięwzięć, które przyniosą takie zyski. Bądź jednorazowo, bądź w ramach powtarzalnych zleceń o małej wartości jednostkowej. Jeden człowiek tego nie udźwignie, ani fizycznie, ani psychicznie, ani organizacyjnie ani finansowo. Ale odpowiednio zorganizowana grupa ludzi tak. Idzie o to, żeby powstała organizacja ludzi, którzy to udźwigną. Leszek Flis - Czw Lis 05, 2009 7:15 am Tomku, widzę, że muszę popracować nad swoim cennikiem:-) Dalszych badań tematu nie przeprowadzę - nie sprawdzę, czy dane kondygnacje były ostatnimi czy też nie, nie będę w sposób bardziej dokładny ustalał wpływu konkretnej kondygnacji na ceny. Tak jak napisałeś budowa bazy danych to praca zespołowa - rynek wymusi na rzeczoznawcach budowę takiej bazy. I będzie ona zawierać o wiele więcej informacji niż moja analiza. Dziękuję za pomoc i uwagę pozdrawiam Leszek Flis |