|
model chyba dobry, a tylko 1 cecha istotna, co zrobić
Janina Jaros - Pią Sty 08, 2010 6:40 pm w arkuszu rex01 dla lokali mieszkalnych ( w załączniku ) nie nie rozumiem dlaczego tylko jedna cecha jest istotna. Może ktoś pomoże. Pozdrawiam Janina Jaros Paweł Maniakowski - Pią Sty 15, 2010 4:02 pm Witam Wg mnie baza jest błędna. Przeprowadź ponowną analizę nieruchomości porównawczych. : Paweł Paweł Maniakowski - Pon Sty 18, 2010 7:56 am Odpowiedź po lekturze "cechy ukryte" Tomasza Kotrasińskiego! Wątpliwości moje związane z danymi w bazie budziła ocena stanu technicznego lokali. Dlatego pisałem o ponownym przeanalizowaniu całej bazy. Osobiście dwukrotnie dokonuje oceny tych samych analizowanych nieruchomości i porównuję rezultat. Staram się wyeliminować subiektywną ocenę poszczególnych transakcji. Dzieje się tak zwłaszcza przy ocenie sąsiedztwa, otoczenia nieruchomości. Nic innego nie przyszło mi na myśl, stąd propozycja ponownego przeanalizowania bazy. Myślę, że analiza reszt to dobry kierunek pozwalający ocenić istotną lecz ukrytą dla analityka cechę nieruchomości jaką jest stan techniczny i standard. Pozdrawiam Paweł Tomasz Kotrasiński - Pon Sty 18, 2010 11:00 am Odpowiedź na problemy Janiny w poście na moim blogu p.t. Cechy ukryte i ich wykorzystanie w wycenie nieruchomości http://kotrasinski.blogspot.com/2010/01/cechy-ukryte-i-ich-wykorzystanie-w.html No, to fajnie, że dochodzimy do jakich wspólnych ustaleń i coś tam nam się klaruje. Ja postaram się trochę dokładniej opracować model dla danych Janiny. Po wstępnych obróbkach, wynika mi z tego, że WSZYSTKIE zmienne są uchwytne statystycznie (nawet data) a sprawność modelu jest bardzo duża. Jak popracuję, to puszczę dalszą część na blogu. Janina Jaros - Pon Sty 18, 2010 5:38 pm Rynek jest mały, znam go dobrze. Może to za mała próbka do analizy, ale model pokazuje dobre parametry R2 - 88,3 % , MAPE - 7, 0 %, MAX MAPE - 25,2 %. Może nie uważałam na szkoleniu Tomka, ale nie umiem analizować reszt i wyciągąć z tego wniosków. Wyrzucałam z bazy transakcje moim zdaniem odstające ( duża powierzchnia, niska cena ) ale nic się nie zmieniło. Myślałam, że rynek mieszkań to łatwy temat do wykorzystania arkuszy, a tu taki problem. Gdyby arkusz pokazywał transakcje odstające lub wykres modelu był rozrzucony to pracowałabym dalej, a teraz po prostu nie rozumiem co i dlaczego ten model mi pokazuje. Dziękuję za wszystkie podpowiedzi. Mam też pytanie do Tomka w sprawie cech rynkowych nieruchomości, na jednym ze szkoleń i na liście była informacja o propozycji w tej sprawie, która wydawała się bardzo sensowna. Pozdrawiam Janina Jaros Janina Jaros - Wto Sty 19, 2010 9:37 am Bardzo dziekuję Tomkowi za analizę na blogu. Na jej przeanalizowanie i zrozumienie rezerwuję sobie DUŻO czasu. Jak samodzielnie zbuduję poprawny model na przedstawionej bazie, wycenię mieszkania dla których mam informację o cenie sprzedaży. Wówczas porównam statystykę z rynkiem. Pozdrawiam Janina Jaros Paweł Maniakowski - Wto Sty 26, 2010 6:32 am Witam! Tomku, na Swoim blogu napisałeś "I dopiero ze względu na te reszty modelu, a nie na dane surowe, dokonaliśmy procedury opisanej przez Zbyszka. Dla ułatwienia sobie pracy zastosowałem kwartyle, ale sądzę że w ogólności powinno się raczej zastosować liczności zgodne z rozkładem a nie równy podział kwantylowy, ale to w tej chwili nie ma znaczenia, idzie tylko o ideę analizy". Przetestowałem z sukcesem sposób opisany przez Zbyszka. Proszę jednak napisz więcej na temat Twojego pomysłu tj. zastosowanie liczności zgodnie z rozkładem! Czekam z niecierpliwością i dziękuję. Paweł Tomasz Kotrasiński - Pon Lut 15, 2010 12:42 am Pozwoliłem sobie odpowiedzieć w tej sprawie na moim blogu http://kotrasinski.blogspot.com/. Miłej i pożytecznej lektury. A tu daję plik z obliczeniami. |