|
Nieruchomości przemysłowe w Pabianicach
Iwona Holwek - Wto Lip 14, 2009 1:27 pm W ciągu 2 lat w Pabianicach odnotowano 24 transakcje nieruchomości o przeznaczeniu pod przemysł , usługi. Aż lub tylko. Wszystkich transakcji nieruchomości niezabudowanych było średnio 130szt. rocznie. Transakcje nieruchomości przemysłowych opisałam w załączonej tabeli. Póki co analizując tę próbę to estymowana cena minimalna ma wartośc ujemną ( -11) a uzbrojenie jest destymulantą - co raczej nie jest do przyjęcia. ( -22,84%) Co dalej robić ? Tomasz Kotrasiński - Śro Lip 15, 2009 8:26 am Bardzo ciekawa sprawa,Iwono. Myślę, że mamy szansę przeżyć małą przygodę intelektualną! Jeżeli Ty zechcesz być naszą Beatrycze, jeśli idzie o informacje o Tych nieruchomościach, które będziemy analizowali, w razie konieczności będzie możliwość uzupełnienia cech itp., to Ja ze swojej strony zobowiązuję się, że krok po kroku, analiza po analizie, zagadnienie po zagadnieniu, postaram się razem z Tobą i innymi kolegami i koleżankami zbudować dobry model dla tych gruntów (mam nadzieję ) To jak, wchodzimy Iwono w tę przygodę? Zaczniemy analizę? Jakby co, to zapraszam wszystkich do współpracy. Iwona Holwek - Śro Lip 15, 2009 8:40 am Nie wiem czy nadaję się na Beatrycze, ale czekam na tę przygodę z niecierpliwoscią. Mam nadzieje stać się po tej przygodzie mądrzejsza. Na świętości to już mi tak bardzo nie zależy. Zatem nie chcę poganiać ale w drogę - służe wszystkimi dostępnymi informacjami Tomasz Kotrasiński - Pią Paź 30, 2009 10:37 am Grunty przemysłowe w Pabianicach â pierwsze starcie Pierwsza i ogólna sprawa, widać wyraźnie, że działki przemysłowe w Pabianicach to nie jest trudny rynek, żadne zależności nie są tu widoczne âźjak na dłoniâ. Zacznijmy od najprostszej rzeczy â zbadajmy jakie są korelacje pomiędzy zmienną objaśnianą (cena) i zmiennymi objaśniającymi (cech) za pomocą macierzy korelacji: grunty_w_pabianicach_01.gif Tomasz Kotrasiński - Pią Paź 30, 2009 12:16 pm Grunty w Pabianicach â drugie starcie Może gdzieś popełniliśmy błąd? Zadaniem naszym jest wyjaśnienie kształtowania się cen gruntów przemysłowych w Pabianicach. Do tej pory jako zmienną objaśnianą przyjmowaliśmy jednostkę porównawczą â 1 m2 powierzchni gruntu. Ale przecież robiliśmy to, i w ogóle robimy, jedynie pomocniczo. Wartość 1 m2 powierzchni jest nam potrzebna tylko pomocniczo, tylko po to aby przy jej pomocy określić cenę (lub wartość) całkowitą. Wszak jesteśmy rzeczoznawcami wyceny nieruchomości a nie wyceny 1 m2 nieruchomości. Wiemy skądinąd, że nieruchomości bywają przez uczestników rynku postrzegane różnie. Czasem jako pewne całości za które się płaci - najbardziej klasyczny przykład: domy jednorodzinne, dla których trudno znaleźć dobrą jednostkę porównawczą, ze względu na mocno niedookreśloną powierzchnię domu. W tym przypadku, zwłaszcza przy stosowaniu modelu addytywnego, najlepiej jest do porównań brać po prostu całe domy. Czasem jako stosunkowo prosty iloczyn jednostki porównawczej i powierzchni - tak chyba jest w przypadku lokali mieszkalnych i działek budowlanych pod MN. W innych przypadkach nie ma dobrej jednostki porównawczej â w przypadku zabudowanych nieruchomości przemysłowych można jako jednostkę porównawczą przyjąć 1 m2 pow. użytkowej zabudowań, 1 m3 kubatury zabudowań, 1 m2 gruntu zabudowanego albo w ogóle zrezygnować z jednostki porównawczej i porównywać całe obiekty. Można też, co jest pewnie najlepszym rozwiązaniem, dla tego typu obiektów wykonać analizy ze względu na całe obiekty i dostępne jednostki porównawcze. Oczywiście nasuwa się pytanie: kiedy szacować całe nieruchomości a kiedy stosować jakąś jednostkę porównawczą? W zasadzie jest tylko jedna odpowiedź. Ta analiza jest najwłaściwsza, która najlepiej wyjaśnia zjawisko, które badamy. W naszym przypadku kształtowanie się cen gruntów przemysłowych w Pabianicach. Spodziewać się więc będziemy, że taka analiza będzie lepsza, która da wyższy R2, niższe MAPE i zapewni istotność predyktorów (cech). Zwłaszcza ta ostatnia cecha wydaje się być istotna. Jeżeli jakaś cecha jest nieistotna przy analizie ze względu na jakąś jednostkę porównawczą a jest istotna ze względu na inną albo ze względu na cenę całkowitą, to, oczywiście, nie jest informacja dla nas obojętna. Ona nam mówi jak postrzegana jest na rynku dana cecha, czy jako czynnik ceny jednostkowej, czy jako składnik wartości nieruchomości. Klasyczny przykład: miejsce parkingowe sprzedawane z lokalem zazwyczaj jest silniej skorelowane i bardziej istotne statystycznie z ceną całkowitą niż z ceną jednostkową mieszkania. To jest dość wyraźny składnik addytywny i można wyraźnie âźwyłuskaćâ go z ceny całkowitej. Jeżeli takie samo miejsce parkingowe zaczynamy analizować jako czynnik ceny jednostkowej, raz jako czynnik w mieszkaniu 30 m2 a raz jako czynnik w mieszkaniu 90 m2, to jest oczywiste, że wpływ tego czynnika zaczyna się rozmywać. Niewłaściwy dobór postaci modelu szacowania może spowodować, że cecha w rzeczywistości istotna staje się nieistotna. Oczywiście rzeczywistość zna takie cechy, które mają charakter addytywny i takie, które mają charakter multiplikatywny. Żeby je dobrze uchwycić trzeba zbudować modele hybrydowe. Jak będzie trzeba to dla tych gruntów w Pabianicach zbudujemy taki model, choćbyśmy mieli go estymować nawet nieliniowo. Jak jest w wypadku gruntów przemysłowych w Pabianicach? Czy kupujący postrzegają je jako jakąś tam liczbę metrów kwadratowych. Określają ile mogą zapłacić za 1 m2 i mnożą to przez liczbę tych metrów? A może patrzą na te grunty jako na całości za które są skłonni zapłacić kwotę X zł i dopiero wtórnie obliczają âźile to będzie z metraâ? Tego nie wiemy, ale nic nie stoi na przeszkodzie abyśmy się przekonali. Dokonajmy więc wstępnie regresji wielorakiej ceny całkowitej gruntów względem ich cech. Zobaczmy co nam wychodzi. grunty_w_pabianicach_02_01.gif Tomasz Kotrasiński - Nie Lis 01, 2009 12:10 pm Grunty w Pabianicach â przerwa między drugim i trzecim starciem Jak z liniowością zmiennych? Do tej pory, milcząco zakładaliśmy, że adekwatnym modelem zależności pomiędzy zmiennymi objaśniającymi (cechami) i zmienną objaśnianą jest model liniowy. Zarówno współczynniki korelacji, jak i regresja wieloraka były liniowe. A tak być wcale nie musi. W wypadku gdy zależności pomiędzy cechami i ceną są silnie nieliniowe może (przynajmniej teoretycznie) zaistnieć sytuacja, w której istnieją silne powiązania ale nie są one wychwytywane przez analizę zakładającą model liniowy. O co chodzi? Sprawa jest dość prosta. Rozpatrzmy pewien przykład, który nam sprawę zobrazuje. Spójrzmy na poniższy korelogram obrazujący pewną zależność: grunty_w_pabianicach_02a_01.gif Tomasz Kotrasiński - Nie Lis 01, 2009 5:25 pm Grunty w Pabianicach â trzecie starcie Czy zmienne wymagają linearyzacji i czy to coś pomaga? Zgodnie z radami, które uzyskaliśmy w poprzednim rozdziale, zobaczmy jak wygląda sprawa liniowego charakteru zależności pomiędzy zmienną objaśnianą (ceną) i zmiennymi objaśniającymi (cechami). Na początek przeanalizujmy cechę, która należy do klasycznie nieliniowych, czyli zależność ceny jednostkowej od wielkości działki. Zależność liniowa ceny jednostkowej od wielkości działki wygląda następująco: grunty_w_pabianicach_03_01.gif Iwona Holwek - Czw Sty 07, 2010 3:52 pm Zamiast kształtu dla wszyskich nieruchomości policzyłam wspólczynnik kształtu. Lokalizacje przyjęłam 4 - bezpośrednio przy drodze krajowej 3- przy drodze o nizszej kategorii, 2- przy drodze ziemnej, 1- bez dostępu z drogi Dalej uzbrojenie jest destymulantą. Pozdrawiam Iwona H. Iwona Holwek - Pią Sty 08, 2010 12:42 pm lokalizację rozdzieliłam na dojazd i otoczenie. I juz więcej pomysłów na opis nieruchomości nie mam Ograniczenia wynikaja - 0 dla nieruchomości nad która wisi linia elektroenergetyczna 110kV, 1 dla nieruchomości których połowa powierzchni znajduje sie w strefie od linii. Pozostałe bez ograniczeń - 2 Pozdrawiam Iwona H. |