---

Wojtek Nurek - Pią Sie 07, 2009 10:31 am
http://www.rp.pl/artykul/56676,331303_Wyzsze_odszkodowanie_za_odebrana_dzialke.html

Renata Krupa-Dąbrowska 09-07-2009, ostatnia aktualizacja 09-07-2009 06:54

Osoby wywłaszczane z ich nieruchomości otrzymają odszkodowanie za utracone korzyści. Taka jest propozycja grupy posłów, która wczoraj wpłynęła do Sejmu
Budowa obwodnicy wokół miasta czy autostrady często wiąże się z koniecznością wywłaszczenia wielu właścicieli (użytkowników wieczystych) z nieruchomości.
– Obecnie za utraconą działkę czy budynek otrzymają odszkodowanie. Nie dostaną jednak pieniędzy za to, że musieli zamknąć sklep lub firmę – czyli za utracone korzyści. W efekcie nie mają z czego żyć lub też dochody ich rodzin znacznie się zmniejszają – mówi poseł Józef Racki z PSL. – Chcemy to zmienić i zrekompensować im utracone korzyści – dodaje.
Grupa posłów PO i PSL wniosła więc do Sejmu projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Ma być sprawiedliwiej...
– Proponujemy, żeby rzeczoznawca, ustalając wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, brał pod uwagę także utracone korzyści przez jej właściciela (użytkownika) – wyjaśnia Racki. – Chcemy też, by odszkodowanie dawało możliwość zakupienia i odtworzenia wywłaszczonej nieruchomości w innym miejscu, a także wznowienia dotychczasowej działalności w innym miejscu.
W tym celu posłowie proponują dodać dwa nowe ustępy do art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Chcą też, by dokładne zasady ustalania odszkodowania wynikały z przepisów wykonawczych.
– Pomysł na nowelizację narodził się w trakcie pracy sejmowej podkomisji nad innymi rządowymi zmianami do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Te wprowadzają zmiany do niektórych przepisów dotyczących wywłaszczania nieruchomości, ale naszym zdaniem są niewystarczające – dodaje Racki. Chcemy połączyć prace nad tymi projektami.
Pomysł podoba się Zenonowi Marcowi, współwłaścicielowi Agencji Geodezyjno-Prawnej Grunt.
– Pieniądze za nieruchomość nie zawsze rekompensują wszystkie straty. W swojej praktyce spotkałem się z tego typu sytuacjami. Najbardziej utkwiły mi w głowie dwa przypadki. Przez środek plantacji porzeczek została poprowadzona obwodnica miasta. Za fragment utraconej nieruchomości oraz za rosnące na nim porzeczki właściciel otrzymał naprawdę wysokie odszkodowanie. Ale korzystanie z pozostałej plantacji zostało poważnie utrudnione – np. aby dojechać z jednej części na drugą, trzeba pokonać ponad 5 km.
Inny przykład: w jednej z mazowieckich miejscowości od lat działał sklep, ale właściciel musiał go zamknąć, bo przez nową drogę stracił większość klientów. Biegła na nasypie i przejeżdżający nie widzieli sklepu. Trudno też było do niego dojechać. Właściciel nie dostał ani złotówki odszkodowania.
...i znacznie szybciej
– Obecnie o odszkodowania za utracone korzyści można się ubiegać na podstawie kodeksu cywilnego. Jest to jednak droga znacznie dłuższa i kosztowniejsza od administracyjnej – uważa adw. Rafał Dębowski, partner w Kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy.
Zdaniem Marca istnieje jednak niebezpieczeństwo, że tego typu przepisy będą nadużywane. Dlatego bardzo ważna będzie definicja utraconej korzyści oraz sposób jej wyliczenia.
Z kolei Dębowski zwraca uwagę na propozycję, która mówi, że odszkodowanie ma umożliwić odtworzenie nieruchomości w innym miejscu. Powstaje pytanie, według jakiej metody będzie wówczas wyliczone to odszkodowanie.
– Może się bowiem okazać, że mimo szczerych chęci się wywłaszczonym nie pomoże.
Jak obecnie wygląda procedura
- Wojewoda (drogi wojewódzkie, krajowe) lub starosta (gminne, powiatowe) wydaje zezwolenie na realizację inwestycji drogowej, w której pozbawia prawa własności lub użytkowania wieczystego.
- Następnie na działce pojawia się rzeczoznawca majątkowy i szacuje jej wartość – na tej podstawie wojewoda lub starosta wydaje decyzję o wysokości odszkodowania.
- Od decyzji lokalizacyjnej można się odwołać: jeśli wydał ją wojewoda – do ministra infrastruktury, a jeśli starosta – do wojewody.
- Jeżeli decyzja zostanie utrzymana w mocy, grunt przechodzi na własność Skarbu Państwa lub samorządu. Można wprawdzie skarżyć ją do sądu administracyjnego, ale nieruchomość nie należy już do skarżącego.

r.krupa@rp.pl
Rzeczpospolita

---

Wojtek Nurek - Pią Sie 07, 2009 11:31 am
Wszelkie problemy, które pojawiają się przy postępowaniach odszkodowawczych wynikają stąd, że odszkodowanie utożsamiane jest z wartością nieruchomości. Jest to problem, który niezmiennie trwa od wielu lat a ściślej od momentu pojawienia się feralnego § 36. 1. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.).
Ten przepis prawny wyrządził wiele szkód. Z jednej strony właścicielom nieruchomości na terenach zurbanizowanych usiłuje się wciskać odszkodowanie, które jest znacząco niższe od wartości nieruchomości a z drugiej strony na terenach rolnych wypłacane jest odszkodowanie znacząco wyższe od wartości gruntów rolnych.

Ponieważ ten przepis wciąż istnieje warto każdorazowo wykazywać jego bezsens.
§ 36. 1. Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

2. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:
1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;
2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

I. Aby wartość miała znamiona wartości rynkowej spełnione muszą być wymagania zawarte w definicji wartości rynkowej Art. 151. 1. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami., która brzmi:
Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Sposób w jaki nabywane są grunty pod drogi publicznie sprawia, że strony umowy są od siebie zależne i działają w sytuacji przymusowej a także nie ma mowy o eksponowaniu nieruchomości na rynku, ponieważ nabywca jest tylko jeden - Gmina, Powiat czy Skarb Państwa.

Ale ciekawą zabawę sugeruje także ust. 2 tego artykułu, który należy stosować gdy nie występują transakcje terenami pod drogi publiczne.
Wartość nieruchomości stanowi, co raczej oczywiste, iloczyn cen jednostkowych gruntów przyległych oraz powierzchni nieruchomości zabieranej pod drogę.
Artykuł drugi, że pozwolę sobie przypomnieć, jest instrukcją postępowania w sytuacji gdy nie istnieją transakcje gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne.
Zbiór tych transakcji jest pusty.
Pomimo tego w przepisie tym sugeruje się aby porównać oszacowaną wartość z wartością gruntów przeznaczonych pod drogi - a więc tych, których nie ma.
Jeśli oszacowana wartość nieruchomości jest mniejsza od nieistniejącej wartości gruntów przeznaczonych pod drogi to wartość tę należy powiększyć o 50%.

Wykonawca tych poleceń musi dokonać cudu!!! Porównać coś co istnieje z czymś co nie istnieje!

Załóżmy jednak, że cud się udał.
Zachodzi pytanie: z jakich powodów właściciel nieruchomości tańszej dostaje bonus w wysokości 50% wartości nieruchomości natomiast właściciel nieruchomości droższej bonusu nie dostaje. Co na to konstytucjonaliści z art. 21 Konstytucji.
Kto ma słuszniejsze odszkodowanie - czy biedniejszy, czy też bogatszy?