|
Współczynnik kształtu nieruchomości
Tomasz Kotrasiński - Śro Lis 04, 2009 4:26 pm Współczynnik kształtu nieruchomości jest, wprawdzie niedoskonałą, ale obiektywną miarą kształtu. Idea jest prosta â im wyższy stosunek obwodu figury do pola tym działka jest bardziej âźpokancerowanaâ. Współczynnik kształtu wyraża się wzorem: współczynnik_kształtu_wzór.JPG Tomasz Kotrasiński - Czw Lis 05, 2009 2:07 pm Wywołany przeze mnie na prośbę Pawła Drelicha z Wrocławia (http://www.aedium.pl) temat współczynnika kształtu (Wk) wywołał dość ożywioną dyskusję na Ogólnopolskiej Liście Dyskusyjnej Rzeczoznawców Majątkowych (http://groups.google.com/group/rzmld/). Napisał m.in dr Krzysztof Głębicki z Warszawy (firma Nieruchomości Radość http://www.radosc.pl) Biję się od dawna z problemem wyceny pasków w Wawrze (Białołęce). Wniosek jest taki, że najważniejsza informacja decydująca o cenie (wartości) jest niedostępna. Ta informacja to stan posiadania (efekt scaleniowy) kupującego. Prawie nikt nie kupuje pasków 6-12 m płacąc za nie ceny jak za grunty nieprzydatne pod inwestycję. Mając pasek 12 m kupujący działkę sąsiednią potroi wartość działki którą już ma. Może zatem zapłacić za działkę sąsiednią cenę która wygląda na irracjonalną. Jest w końcu nabywcą specjalnym. Efekt jest taki, że za identyczne działki płacone są ceny, powiedzmy: 100-400 zł/m2. Tomasz Kotrasiński - Czw Lis 05, 2009 8:49 pm Pierwsza próba estymacji wpływu współczynnika kształtu na wartość nieruchomości Jak wspominałem wcześniej, osobnym, do tej pory nie poruszanym problemem jest kwestia wyestymowania parametrów zależności wartości od współczynnika kształtu. Aby móc tego choćby w sposób bardzo prowizoryczny dokonać wykonałem dwie szybkie analizy na danych, które miałem na podorędziu. Idzie o to, aby był to zespół danych jak największy, dobrze opisany pod względem cech rynkowych i posiadający dane o geometrii poszczególnych działek. Są to dwa zespoły danych: dane z warszawskiej Białołęki opracowane przez dra Krzysztofa Głębickiego i dane z pewnego miasta wojewódzkiego, które dokładnie opisane zostały przez jednego z naszych kolegów. Dane dra Głębickiego zostały trochę zaadaptowane do naszej analizy, bo jako dane geometryczne mamy w nich wymiary skrajne działki - długość i szerokość działki - na tej podstawie przyjąłem prowizorycznie, że wszystkie te działki są prostokątne (co nie jest prawdą), więc współczynnik kształtu Wk jest znany dla tych działek tylko w pewnym przybliżeniu. W dodatku model dla Białołęki nie jest bardzo sprawny. Dane dla Białołęki dają model dla ceny jednostkowej rzędu R2 ok. 60% i MAPE rzędu 34%. Danych jest po usunięciu kilku outlayersów 74. Posiadane dane dla miasta wojewódzkiego są dokładne co do współczynnika kształtu i dają bardzo ładny model dla ceny jednostkowej z R2 ok. 90-92% i MAPE rzędu 16-17%. Danych jest mniej, bo 30-33. Oczywiście, wykonane przeze mnie dzisiaj analizy to tylko takie "modele na szybko", żeby coś naprawdę pewnego powiedzieć, trzeba będzie zrobić dużo porządniejsze badania, na znacznie lepszej bazie danych, ale będę miał właśnie taką okazję w związku z tym co przygotowujemy w firmie RealExperts. Cecha "współczynnik kształtu" jest w obu przypadkach istotna statystycznie na poziomie istotności poniżej 0,05. Dla analizy zastosowałem model multiplikatywny, tak, aby uzyskać poprawki procentowe, przez co będzie można porównywać wyniki dla różnych analiz i rynków. Wyniki wyszły mi mniej więcej takie, że można stwierdzić wzrost wartości jednostkowej działek o kilka % na każdy wzrost współczynnika Wk o 0,1. - dla Białołęki: 85% przedział ufności wyniósł między 3,0% do 8,3%, ze średnią 5,6% na każde 0,1 Wk - dla miasta wojewódzkiego: 85% przedział ufności wyniósł między 1,5% a 9,3%, ze średnią 5,4% na każde 0,1 Wk. Oczywiście, w żadnym przypadku nie należy się do tych wielkości na tym etapie naszych badań rynkowych przywiązywać, one mogą jeszcze okazać się istotnie różne. Zbieżność średnich wyników dla obu analiz jest także przypadkowa i nie należy z niej wyciągać zbyt daleko idących wniosków. Pokażmy teraz konkretny przypadek dwóch działek o różnych współczynnikach kształtu i zobaczmy jaki stosunek ich wartości ewokują uzyskane wyniki. Przy takim wymiarze powiązania między współczynnikiem i wartością dla takiego przypadku: dwie_działki_o_różnym_Wk.jpg Krzysztof Rożko - Pią Lis 06, 2009 11:33 am Chcę podziękować za wypowiedzi w tej sprawie. Borykałem się kiedyś z innym problemem o podobnym charakterze. Chodziło o opłaty adiacenckie. Trzeba było określić wartość działek przed podziałem z jednej dużej działki na kilka mniejszych. Problem był o tyle skomplikowany, że z jednej dużej działki zazwyczaj budowlanej wydzielanych było zazwyczaj kilka mniejszych działek budowlanych i dodatkowo jedna wąziutka działeczka stanowiąca drogę dojazdową do tych mniejszych działek budowlanych, które nie przylegały bezpośrednio do ulicy. Pojawiał się wtedy problem, jak zaklasyfikować tę wewnętrzną drogę dojazdową - jako działkę drogową czy budowlaną, no jak ją w związku z tym wycenić. Pozdrawiam, Krzysiek Rożko |