|
"Zakłamany" rynek? Wcale nie!
Zbigniew Szwaja - Pon Lis 23, 2009 4:37 pm Nie mogę wytrzymać - muszę się pochwalić Wyceniłem nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, uwzględniając sugestie Tomka, tzn.: a) pominąłem dane dotyczące powierzchni użytkowej - nawet w tych przypadkach, kiedy były deklarowane b) oparłem wycenę na powierzchni zabudowy i liczbie kondygnacji nadziemnych, komponując "Powierzchnię kondygnacji nadziemnych" stanowiącą iloczyn tych parametrów c) jako cechę przyjąłem m.in. podpiwniczenie d) kalkulacje odniosłem do cen całkowitych e) stan - będący wypadkową widocznego z zewnątrz stanu technicznego, walorów wizualnych, wieku budynku etc. przyjąłem na podstawie oględzin (wszystkie nieruchomości w liczbie 11-tu sobie obejrzałem) I cóż się okazało? Rynek, który dotąd wydawał się "zakłamany", okazał się wzorcowo klarowny - i to przy dość wyśrubowanych kryteriach (alfa = 15%) ! Całe "zakłamanie" wynikało najwyraźniej ze swobody z jaką strony podchodziły do powierzchni użytkowej. Ta powierzchnia jest zupełnie nieprzydatna do wyceny domków - bo najwyraźniej zupełnie dowolnie interpretowana. Przy tym wszystkim - "wyszła" wartość taka, jakiej w zasadzie się spodziewałem. I to wszystko przy wykorzystaniu 11-tu transakcji, z których jedną odrzuciłem jako odstającą. Daj Boże, aby zawsze uzyskiwać modele rynku tak precyzyjne, jak ten który ilustruję na poniższych wykresach.domy_01.jpg Leszek Flis - Pon Lis 23, 2009 6:32 pm Zbyszku, gratulacje - cóż jeszcze mogę powiedzieć - nie zaskoczyłeś mnie:-) Niestety ułamek nie zaskoczonych jest jeszcze bardzo mały a większość przy braku powierzchni użytkowej... wyrzuca transakcję do kosza bo analizy nie można zrobić. pozdrawiam Leszek Flis Wioletta Holak - Pon Lis 23, 2009 10:13 pm Zbyszku!! Robi wrażenie:)) Również gratulacje:)) Dopowiedz jeszcze proszę, czy te 11 transakcji, to wszystkie transakcje z badanego rynku i okresu??, czy wybrane zostały wg jakiegoś "klucza"?? Czy to jakaś reprezentatywna próbka?? Czy możesz jeszcze przybliżyć szczegóły jak duży był badany rynek - chodzi mi o to, czy była to gmina, jedna miejscowość, czy kilka miejscowości?? Chodzi mi o sam proces analizy i wyboru danych. Pozdrawiam Wiola Holak Zbigniew Szwaja - Pon Lis 23, 2009 10:41 pm Transakcje które wykorzystałem pochodzą z jednorodnego pod kątem dominującego sposobu wykorzystania obszaru, który pierścieniem otacza centrum niewielkiego miasta w powiecie cieszyńskim. Są to tereny dosyć urokliwe pod względem krajobrazowym, a jednocześnie dość dobrze wyposażone w infrastrukturę techniczną i dobrze skomunikowane. Nie ująłem w analizie ścisłego centrum miasta, bo nieruchomości tam usytuowane istotnie różnią się od "moich" - cechami fizycznymi oraz dominującym sposobem wykorzystania, potwierdzonym przez plan miejscowy. 11 transakcji z obszaru pozacentralnego to komplet nieruchomości o wystarczającej skali podobieństwa do przedmiotu wyceny, które wynalazłem w danych starostwa. Było jeszcze kilka nieruchomości, które po wstępnej "wizji" via Geoportal odrzuciłem jako niepodobne. W bazie nie ująłem także kilku nieruchomosci sprzedawanych w stanie niewykończonym. Z analizy rynku wynika, iż wyżej cenione są nieruchomości na obrzeżach miasta niż w strefie bliższej centrum - co akurat mnie nie zaskoczyło. Osiedla domów jednorodzinnych bliższe centrum to głównie zabudowa z lat 60-tych i 70-tych (dominują wątpliwej urody "kostki"), z indywidualnymi systemami grzewczymi opalanymi węglem, co powoduje spore uciążliwości w sezonie grzewczym (zadymienie, zapylenie). A na obrzeżach spore obszary leśne poprzecinane siecią ścieżek rowerowych, często niezakłócona nieczym panorama Beskidów, cisza i spokój. Wioletta Holak - Wto Lis 24, 2009 10:33 am Zbyszku!! Powiedz, ile czasu zajęło Ci zrobienie takiej wyceny - wszystkich czynności oględzin w terenie?? Czy ten czas proporcjonalnie przekłada się na Twoje zadowolenie i spokony sen:)) Pozdrawiam WIola Zbigniew Szwaja - Wto Lis 24, 2009 11:03 am Wbrew pozorom "skomponownie" tego operatu nie trwało długo - poświęciłem na niego ok. 3 dni, łącznie z oględzinami nieruchomości, pozyskaniem danych z zasobu, edycją części opisowej etc. Następną tego typu wycenę, będę mógł wykonać szybciej mając obecne doświadczenia. Wycenę drastycznie przyspieszają predefiniowane arkusze REx - umożliwiając sprawne testowanie różnych wariantów analizy. Bardzo pomocny jest też pakiet XLSTAT - to co można zrobić w surowym Excelu "zaklikując" się aż do wystąpienia bólu palców , w XLSTAT-cie uzyskuje się po kilku ruchach myszką. Sam z siebie się śmieję, że dotąd korzystałem z tych narzędzi jedynie w ograniczonym zakresie. Ten operat oprócz spodziewanego realnego i satysfakcjonującego wynagrodzenia, ma (dla mnie) walor poznawczy - okazało się, że z bardzo dobrym skutkiem można odejść od rozwiązań, do których byliśmy przyzwyczajeni. Wnioski są nawet głębsze - należy "wyłączyć" standaryzowane myślenie, i patrzeć na problem racjonalnie, a nie wyłącznie poprzez pryzmat wszelkiego typu regulacji. Zbigniew Szwaja - Czw Lis 26, 2009 1:13 pm Dzisiaj zatelefonowała do mnie Pani, która będąc wnioskodawczynią w postępowaniu sądowym jest żywotnie zainteresowana wynikiem wyceny. We wniosku sądowym wskazała Ona jako wartość nieruchomości kwotę 250 tys. zł. Zapytałem Panią wnioskodawczynię skąd czerpała wiedzę o wartości nieruchomości deklarowanej we wniosku. Okazało się, że poprosiła lokalnego pośrednika o przyjrzenie się Jej nieruchomości i wskazanie wartości. Pośrednik wskazał wartość 250 tys., lub nieco więcej - o ile sprzedający wykaże się dobrymi zdolnościami negocjacyjnymi. Reasumując: moja wycena idealnie odpowiada wizji pośrednika. Janina Jaros - Wto Sty 12, 2010 6:41 am Gratuluję takiej analizy, sama korzytam z arkuszy rex01 choć często muszę wrócić do metod tradycyjnych, gdy w arkuszu wychodzą mi dziwne rzeczy . Aalizując Twoją wycenę, widzę, że liczba przypadków 10, a piszesz, że przeanalizowałeś 11 nieruchomości, ponadto piszesz, że korzystałeś przy wycenie z XLStat , arkusze rex01 liczą trend, wagi. Napisz co w tej konkretnej wycenie policzyłeś na XLStacie. Pozdrawiam Janina Jaros Witold Wróbel - Sob Sty 16, 2010 8:54 pm Mam taką oto wątpliwość co do wyceny w sensie ogólnym. Co do powierzchni to się zgadzam. Uzytkowa nie ma większego znaczenia ze względów które opisujesz. Natomiast ważnym elementem wpływającym na cenę transakcyjną jest standard wykończenia a tego praktycznie nie jesteśmy w stanie prawidłowo opisać. Czy zatem powinniśmy rezygnować z tej cechy rynkowej ? Czy uważacie, że standard jako cechę powinniśmy pominąć czy może poczynić założenie: przyjąć że najdroższe domy miały standard najlepszy, a najtańsze najgorszy i obliczyć wartość nieruchomości z uwazględnieniem standardu. Mam świadomość, że opisuję cechę której tak naprawdę nie znam, ale czy takie postępowanie jest pozbawione sensu. Przecież tak naprawdę nabywca nieruchomości jest gotów zapłacić za wyższy standard bo takie mam doświadczenie z domami sprzedanymi a które widziałem wewnątrz. Co wg. Was jest lepsze, utworzenie być może nieco "sztucznej" cechy jakim jest standard nawet jeśli go nie znam, a opisuję ten standard jedynie czyniąc powyższe założenia, czy wogóle nalezy zrezygnować z tej cechy, która jednak ma istotny wpływ na cenę sprzedanej nieruchomości. Witek Wróbel Rzeszów Zbigniew Szwaja - Nie Sty 17, 2010 8:12 pm Odpowiadając Janinie: Pierwotna baza nieruchomości, które uznałem za podobne liczyła 11 pozycji. W wyniku analizy stwierdziłem, iż jedna z nich "odstaje" od pozostałych, tzn. cena transakcyjna nie była proporcjonalna do cech nieruchumości - pogarszając istotnie parametry modelu. Z czystym sumieniem odrzuciłem ją i stała się jasność Do analizy, budowy modelu i kalkulacji wartości wykorzystałem predefiniowane arkusze Tomka, choć w kilku miejscach wspomagałem się XLStat'em. W kwestii stanu technicznego i standardu: Faktycznie nie jesteśmy w stanie sprawdzić stanu i standardu "wewnętrznego" wycenianych obiektów. Toteż w sposób wyraźny i dobitny ujawniam w opinii fakt, iż o stanie i standardzie wnioskuję na podstawie stanu widocznego z zewnątrz. Z reguły stan zewnętrzny jest "proporcjonalny" do stanu wewnętrznego. Oczywiście, jeśli w akcie notarialnym stan ten opisano - co zdarza się rzadko - to przyjmuję w dobrej wierze informacje z aktu. Warunkiem koniecznym wykorzystania technologii statystycznej jest znajomość wszystkich cech nieruchomości podobnych - mogących stanowić cechy rynkowe. Stąd w przypadku wyceny nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi konieczne są oględziny (przynajmniej od zewnątrz) wszystkich nieruchomości, w oparciu o które budowany jest model rynku. Nieco inaczej wygląda to w przypadku nieruchomości "zestandaryzowanych" jakimi są np. lokale mieszkalne w granicach jednorodnego obszaru, np. osiedla. Oględziny zewnętrzne niewiele wniosą do wyceny. Wyceniając ostatnio lokal (dla sądu) rozwiązałem to tak: 1) Skomponowałem bazę danych sublokalnych (mieszkania w granicach jednego osiedla, w identycznych pod względem cech i stanu blokach, o podobnej powierzchni i podobnych nominalnych parametrach użytkowych) spełniającą warunek normalności rozkładu (przy dość liczebnej bazie nie stanowi to problemu) - XLStat-owe testy to potwierdziły 2) Przyjąłem ZAŁOŻENIE, że: a) lokalom w stanie złym odpowiada pierwszy kwartyl rozkładu - Q1, b) lokalom w stanie przeciętnym odpowiada drugi kwartyl (mediana) - Q2, c) lokalom w stanie dobrym odpowiada trzeci kwartyl rozkładu - Q3 3) skalkulowałem współcznniki Q1/Q2 oraz Q3/Q2 4) Zbadałem wpływ przyjętej cechy jakościowej tj. położenia na kondygnacji - poprzez jej unitaryzację 5) Określiłem hipotetyczną cenę / wartość lokalu położonego na kondygnacji takiej jak lokal wyceniany i znajdujący się w przeciętnym stanie technicznym 6) Cenę / wartość określoną w sposób powyższy pomnożyłem przez współczynnik Q1/Q3 ("mój" lokal był w kiepskim stanie). W wycenie przyjąłem zasadę jawności: jeśli wykorzystuję jakieś ZAŁOŻENIE, to wyraźnie piszę, że jest to ZAŁOŻENIE. Wbrew pozorom, przez odbiorców moich opracowań jest to przyjmowane ze zrozumieniem Uważam, że to uczciwe - w odróżnieniu od częstego powoływania się na nieistniejące analizy. Pozdrawiam. Zbyszek Tomasz Kotrasiński - Pon Sty 18, 2010 10:35 am Zbyszku, w połączeniu z postem Janiny Jaros zająłem się sprawą przedstawionej przez Ciebie procedury w jednym z postów na moim blogu. http://kotrasinski.blogspot.com/2010/01/cechy-ukryte-i-ich-wykorzystanie-w.html Zagadnienie jest bardzo ciekawe, perspektywiczne i wymagać będzie dokładniejszego przestudiowania. Sprawą zajmowałem się też, z trochę innej strony, w artykuliku Dane niekompletne w analizie rynku i szacowaniu http://www.realexperts.pl/artykuly/inde ... z__i_.html Będziemy temat drążyć, bo jest tego wart. |